# 沈阳市土地增值税征收管理办法

> 沈阳市人民政府　1995-10-17发布施行

**文件信息**： 效力位阶： 市级政府规章 制定机关： 沈阳市人民政府 文号： 沈政令〔1995〕12号 发布/施行： 1995-10-17 时效状态： 现行有效（部分条款涉及营业税、房产评估管理等规定已被后续税收政策调整，具体执行以现行规定为准） 官方来源： 沈阳市政府规章（本站正文取自法信/中税盟法律平台存档） 本地存档： 第三方存档原文摘录 存档日期： 2026-08-28

为了合理调节土地增值收益，维护国家权益，规范房地产交易秩序，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第一条 凡在我市境内从事转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产），并取得收入的各类企业、事业单位、国家机关、社会团体、个体工商业户以及其他组织和个人为土地增值税的纳税人（以下简称纳税人），纳税人必须遵守本办法。

根据《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》的规定，外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨、港澳台同胞等，转让房地产并取得收入，均适用本办法。

第二条 土地增值税的征税对象是转让土地使用权、地上建筑及其附着物所取得的增值额。

增值额为纳税人转让房地产收入减除本办法第六条规定的扣除项目金额后的余额。

第三条 土地增值税由税务机关负责征收管理，实行属地征收，由纳税人向单位所在地税务机关缴纳；外埠单位或个人在我市转让房地产的，应当向房地产座落地所在税务机关缴纳。

第四条 纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入及其他收入。

第五条 下列项目在计征土地增值税时允许扣除：

（一）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及其配套设施的成本（以下简称房地产开发成本）。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）开发土地和新建房及配套的费用（以下简称房地产开发费用）。包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用（指除利息支出以外的财务费用、销售费用、管理费用）不超过本条（一）、（二）项规定计算的金额之和5%以内的，按实扣除；超过5%的，按5%计算扣除。

对不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用（指财务费用、销售费用、管理费用）在本条（一）（二）款规定金额之和10%以内的按实扣除；超过10%的，按10%计算扣除。

企业采用上述方法中的哪一种计算扣除房地产开发费用，由企业提出申请，所在县、区税务机关根据企业实际情况核准。扣除办法一经核准后，两年内不得随意变更。

（四）与转让房地产有关的税金。包括转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税及教育费附加。

（五）转让旧房及建筑物的评估价格。指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

（六）对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

（七）税务机关规定的其它扣除项目。

第六条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。

第七条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

第八条 土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。

土地增值税按增值额乘以适用的税率减除扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

（一）增值额未超过扣除项目金额50%：土地增值税税额＝增值额×30%

（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%：土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%

（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%：土地增值税税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%

（四）增值额超过扣除项目金额200%：土地增值税税额＝增值额×60%－扣除项目金额×35%

（以下第九条至第十六条涉及纳税申报期限、减免税审批、征收管理等具体程序性规定，全文见原文链接。）

第十七条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其它原因，而无法据以计算土地增值额的，可以预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后再进行清算、多退少补。具体办法由沈阳市地方税务局根据实际情况制定。

注：1. 本办法制定于1995年，其中"营业税及附加"等表述系当时税制环境（营改增前），现转让环节增值税、附加税费按现行税制执行；2. 土地增值税预征率、核定征收率以国家税务总局及辽宁省、沈阳市税务局现行公告为准（如辽宁省自2025年1月1日起非保障性住房预征率统一为1%）。

原文链接： http://120.24.242.80/f/platform/taxdoc/view/3637c045b1b64ed7a3a57edaea478c07（沈阳市政府规章存档，法信/中税盟平台收录）