# 沈阳市地方税务局关于印发《沈阳市应用房地产估价技术评估存量房交易价格工作规范》的通知 > 沈阳市地方税务局　2011-02-21印发施行 **文件信息**： 效力位阶： 市级税务规范性文件 制定机关： 沈阳市地方税务局 文号： 沈地税发〔2011〕18号 发布/施行： 2011-02-21 时效状态： 现行有效（存量房交易计税基准价格评估工作的基础规范；基准价格数据由税务机关按年度调整） 官方来源： 会计视野法规库（law.esnai.com）收录原文 本地存档： 第三方存档原文摘录 存档日期： 2026-08-28 各直属局（不发各稽查局），各区、县（市）地方税务局： 现将《沈阳市应用房地产估价技术评估存量房交易价格工作规范》印发给你们，请认真贯彻执行。 二〇一一年二月二十一日 ## 沈阳市应用房地产估价技术评估存量房交易价格工作规范 一、工作目标 认真贯彻落实国家税务总局、辽宁省地方税务局和沈阳市地方税务局应用房地产估价技术评估存量房交易价格工作的要求，以《辽宁省存量房交易价格申报评估技术标准》为模版，结合沈阳市实际情况，提出沈阳市存量房交易价格申报评估技术标准。 二、工作原则 （一）数据采集和利用方式符合法律、法规及相关规定，使用的数据和资料真实、合法、有效。 （二）采用的评估方法和评估过程符合国家规定和相关行业标准。 （三）评估过程坚持市局领导小组统一领导，市局实施小组统一组织，评估机构具体实施，各区、县（市）地方税务局和直属分局积极配合，专家组全程指导的工作机制。 三、工作步骤、方法和时间安排 （一）确定评估区域 沈阳市地方税务局按照保持行政区划完整的原则，同时考虑区域连片、地段相连等因素，将沈阳市9区4县划分为8个评估区域，各评估机构要按照税务机关指定的评估区域开展评估工作（详见《评估区域及任务分配表》）。 （二）住宅小区普查登记 各评估机构对评估区域内的全部住宅小区（含没有形成居住小区的单体楼和零散建筑）情况进行普查登记。评估机构应与评估区域内的房产管理部门（小区办）、地名办联系，取得评估区域内建成住宅小区的数量和明细，对建成住宅小区进行实地排查、查缺补漏，确保不遗漏一处小区，然后进行登记编号。评估机构应在2011年1月15日前完成普查工作，并填制《沈阳市住宅小区普查登记表》（附件1），每个建成住宅小区至少提供1张照片（电子版），报评估区域主管地方税务局审核确认。 （三）评估分区划分 评估机构在登记住宅小区基础上，按照省局评估技术标准的要求，确定评估区域内的评估分区。 划分评估分区原则：评估分区按照区域连片、地段相连、价值相近、建筑类型（建造年代、建筑类别、建筑结构、房屋楼层、房屋位置）相同的原则将待估价区域（指住宅小区）划分为若干个小的分区，以反映不同区域房地产价格水平梯度差异。 每个住宅小区内评估分区划分一般不超过5个，单体楼可作为独立评估分区。如确属情况复杂，划分5个评估分区不能满足评估工作需要，须经沈阳市应用房地产估价技术评估存量房交易价格工作专家组和实施小组审核同意，方可按自行划分的评估分区开展工作。 评估机构应于2011年1月15日前完成评估分区划分工作，并填制《评估分区划分情况统计表》（附件2），报评估区域主管地方税务局审核确认。凡评估分区划分在5个以上的，评估机构应向沈阳市地方税务局报送经评估区域主管地方税务局审核确认后的《评估分区划分情况统计表》和评估分区划分情况报告，对划分标准、影响因素等情况进行详细说明。 （四）建立可比实例库或建立标准房库 1.评估机构要按照不同的房屋类别、建筑结构、有无电梯、房屋交易类型等收集真实市场交易数据，建立可比实例库。 真实市场交易数据来源：（1）评估机构掌握数据；（2）房产中介挂牌数据（各评估机构自行从网络、房产中介所取得标准房数据基础）；（3）评估区域主管地方税务局契税征收窗口房地产交易数据；（4）房产管理部门房地产交易数据。 各评估机构结合上述数据来源，按评估分区整理筛选数据，选定可比实例，填写《房屋交易实例采集表》（附件3）。 2.由于市场交易案例的覆盖面不可能达到100%，必然会有一些小区没有足够的可比实例，评估机构需要建立标准房数据库。标准房的评估时点确定为2010年12月15日。 标准房指在每个评估分区内，按照不同的房屋类别、建筑结构、有无电梯、房屋交易类型等人为设定标准状态的房地产，并确定每个标准房地产的价值。 （以下为评估参数测算、评估结果审核确认、争议处理等具体程序性内容，全文见原文链接。） 注：2013年起，沈阳市统一应用"辽宁地税综合征管房地产估价技术评估存量商业用房交易价格模块"，对存量商业用房交易申报计税价格进行系统审核；申报价格高于评估价格的按申报价格征税，申报价格低于评估价格且无正当理由的按评估价格核定征税。 原文链接： https://law.esnai.com/mview/162146（会计视野法规库收录原文）